Купівля квартиру на вторинному ринку
Звернемо увагу на квартири, які вже комусь належали, тобто на вторинний ринок.
Рекомендація № 1: визначитеся, Ви робите все самі або за допомогою ріелтора.
Тут, звичайно, вирішувати Вам, але якщо це перша угода, краще не ризикувати. Аж надто багато тонкощів – чого варта тільки перевірка так званої чистоти квартири. Позбавити від цього головного болю можуть агентства нерухомості, в яких є не тільки штат ріелторів, а й юридичний відділ. Супровід всієї угоди – процес не дешевий, тому, якщо грошей все-таки шкода, можна користуватися окремими послугами, найняти юриста для укладення договору купівлі-продажу або оцінки чистоти квартири. Але юрист повинен бути не простий, а спеціалізується на операціях з нерухомістю.
Ціна питання: за супровід всієї угоди агентства зазвичай беруть від 2 – 5% вартості квартири, включаючи і послугу з підбору варіантів, і перевірку на юридичну чистоту. Втім, практика показує, що торг доречний майже завжди. Разом з тим, важливо пам’ятати, що є все ж межа, нижче якого ріелтор не піде для роботи за угодою.
Необхідні документи: договір з агентством / юридичною компанією, в якому прописані права та обов’язки сторін, порядок оплати та розірвання договору, санкції за порушення договору сторонами.
Рекомендація № 2: вирішіть, чи підходять Вам варіанти з альтернативними угодами
Альтернативна угода – по суті, обмін квартирами за допомогою угоди купівлі-продажу. Наприклад, сім’я розмінює трикімнатну квартиру на однокімнатну та двокімнатну квартири. У свою чергу власники однокімнатної квартири шукають трикімнатну або двокімнатну з доплатою … і т. д. Як правило, продаючи житло, люди прагнуть купити нове, не зв’язуючись з готівкою. На готівковий розрахунок погоджуються зазвичай ті, хто дуже потребує його, або ті, хто збирається їхати з міста або з країни взагалі. На жаль, у «альтернативного» варіанту є істотні мінуси.
По-перше, непередбачувані терміни: потрібно вибудувати ланцюжок так, щоб всі її ланки вибрали саме ту квартиру, яка їм підходить. До того ж на всіх етапах існує ризик розриву ланцюжка: один з учасників може передумати, у іншого виявляться проблеми з документами – і можна починати заново. Пам’ятайте, що, як правило, «альтернативні» квартири через складність і тривалість угоди коштують на 10% дешевше «чистих», чиї власники розраховують отримати валізку грошей.
Рекомендація № 3: виберіть квартиру
Все починається з вибору району, в якому Ви хочете жити. Не надто довіряйте спогадам про улюблені з дитинства місця – швидше за все, Ви там просто прогулювалися і точно не звертали уваги на кількість дитячих садків, шкіл і магазинів. Через Інтернет в базі нерухомості вивчіть ціновий діапазон виставлених квартир і, переконавшись, що є з чого вибрати по Вашому бюджету, ще раз прогуляйтеся по улюблених районам, бажано в годину пік. Повірте, Вас можуть чекати розчарування. Нарешті, коли відповідні райони обрані, приступайте до ретельного моніторингу пропозиції. Будьте готові до того, що якщо Ви шукаєте квартиру в базах Інтернету, в 99% випадків Ви потрапите на посередників.
Рекомендація № 4: перевірте обраний варіант
Нарешті, Ви знайшли варіант який Вас найбільше влаштовує. Не поспішайте. Якщо Ви були на першому перегляді з ріелтором – не полінуйтеся і відвідайте будинок ще раз. Агенти, якими б порядними людьми вони ні були, в першу чергу зацікавлені в угоді. Хто знає, може бути, приїхавши самостійно, Ви розглянете не помічені раніше деталі, які саме Вам рішуче не підходять. Непогано буде поговорити з сусідами. У невимушеній бесіді можна дізнатися багато цікавого: чи є в під’їзді люди зі шкідливими звичками, чи безпечно залишати машину у дворі, чи велика черга у дитячий садок, тощо. Може, після цього візиту до перевірки юридичної чистоти квартири справа навіть і не дійде, не кажучи вже про саму операцію.
Якщо все добре, починається найскладніший етап – перевірка історії квартири. Ризик тут великий – можна втратити навіть квартиру, куплену за законом, якщо з’являться спадкоємці. Або, приміром, нинішній власник придбав її у визнаного недієздатним громадянина. Добросовісний набувач (той, хто купує квартиру, дотримуючись усіх вимог закону і не знаючи, що є обставини, що перешкоджають угоді) може розраховувати на деяку компенсацію від держави, але практика її отримання не відпрацьована, а сума все одно буде в кілька разів менше ціни придбаної квартири. Самостійно перевірити історію складно: не спеціаліст в подібних питаннях не знає всіх тонкощів і не має зв’язків у відповідних інстанціях, які дозволять провести перевірку без зволікань.
Необхідні документи: потрібно перевірити правовстановлюючі документи на квартиру (в пошуках можливих обтяжень і для вивчення умов придбання квартири її нинішнім власником); виписки з Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним; відомості про зареєстрованих в квартирі громадянах; наявність рішень опікунських рад ; дієздатність учасників попередніх угод з квартирою; історію попередніх угод, особливо якщо квартира продавалася кілька разів за короткий проміжок часу, тощо.
Рекомендація № 5: укладіть угоду
Якщо все чисто, вносите аванс (підписуєте попередній договір про наміри з розпискою: не обов’язково, однак, краще) і починайте готувати угоду. Якщо Ви підшукали квартиру, яка продається без альтернативи, для підтвердження серйозності намірів досить буває суми близько 1000 у.о., яка вноситься як передоплата. При альтернативі вноситься аванс, і суми тут фігурують більш суттєві – від 3000 у.о. і вище, зазвичай – близько 5% вартості квартири. До моменту укладення угоди сторони повинні узгодити договір купівлі-продажу. Теоретично саму угоду можна закрити протягом дня: спочатку підписується договір купівлі-продажу, після чого – вже в банку – договір оренди комірки. Далі найголовніше – подача пакету документів для реєстрації переходу права власності. Зазвичай реєстрація договору купівлі-продажу оплачується сторонами навпіл, а от договір переходу права – вже покупцем. Далі залишається тільки чекати, зазвичай не більше двох тижнів.
Необхідні документи: від покупця потрібно тільки ксерокопія всіх сторінок паспорта, а також його оригінал і погоджений договір купівлі-продажу; продавець готує решта пакету документів – свідоцтво про реєстрацію права власності, правовстановлюючий документ на квартиру, кадастровий паспорт на квартиру (оригінал), квитанцію про оплату державного мита за реєстрацію, нотаріально завірена згода дружини/чоловіка на вчинення правочину або нотаріальне підтвердження того, що особа у шлюбі не перебуває, виписку з будинкової книги (термін дії – 1 місяць), копію паспорта.
Рекомендація № 6: отримаєте ключі
Зазвичай передача ключів здійснюється в той же день, коли БТІ видав зареєстровані договори. Супроводжується це подія, як правило, підписанням акту прийому-передачі квартири, в якому вказується, в якому стані, з якою меблями продавець передає житло покупцеві. У цей же день продавець забирає гроші з банку.
5 головних помилок, які зазвичай здійснює покупець
- Нехтує допомогою фахівців. Не намагайтеся економити на повноцінній перевірці квартири. Самостійно це зробити можна, особливо якщо досвід покупки вже є, але набагато безпечніше довірити цей момент професіоналу.
- Заощаджує на безпеці. Краще не розглядайте варіанти, навіть якщо вони дешевші ринку, з продажем за дорученням, не купуйте квартиру у людей, зареєстрованих в іншому місті. Вибір квартир досить великий, не варто створювати ризик позбутися квартири в майбутньому.
- Неуважно відноситься до збору інформації про будинок і район. Як результат – сусідами виявляються алкоголіки, а шлях до найближчого пристойного магазину займає більше півгодини пішки.
- Поспішає з покупкою. Рішення має бути зваженим; не піддавайтеся на розмови про швидко зростаючі ціни.
- Вносить аванс, ще не перевіривши юридичну чистоту квартири, тому що на цьому наполягає продавець. Не погоджуйтеся на подібні умови – Ви можете передумати, а застава залишиться у продавця.